Současná situace na trhu s nemovitostmi + malý výhled do budoucna

Nyní vychází spoustu článků a analýz ohledně současné ekonomické situace a jejích dopadů na nemovitostní trh. Chvilku jsem čekal než se k tématu vyjádřím, abych si utvrdil si svůj názor a hlavně zkouknul jak se to dělat nemá :-D. Abych to shrnul co nejuchopitelněji rozdělil jsem článek do následujících částí:

Co se vlastně děje?

Všichni registrujeme zhoršující se ekonomickou situaci ovlivněnou jak zahraniční tak vnitrostátní politikou. Válka na Ukrajině zapříčinila extrémní příliv válečných uprchlíků a máme tu cca 300tis nových obyvatel, kteří taky chtějí někde bydlet. Zhoršení energetické situace díky sníženým dodávkám plynu z Ruska, ale také bohužel přerozdělování vyrobené elektřiny na evropský trh, z kterého si zpětně kupujeme za vyšší ceny (a je otázkou do jaké míry zasahuje dotační politika na soláry). Mimo to zde máme resty z doby COVIDu-19 – zadlužení na maximum, zpomalení ekonomiky a jako poslední ale asi nejvíce důležitý „pojič“ INFLACE se kterou ČNB zatím bojuje zvyšováním základní úrokové sazby.

No je toho dost, okurková sezóna letos v médiích není a člověk neví čemu se divit dříve :-/

Jaké to má důsledky pro nemovitostní trh?

• Nájmy
  • Abych to vzal od začátku, tak díky přílivu uprchlíků se zvedl počet zájemců o pronájem nemovitosti. Ale určitě to není jen uprchlíky, ale i zvýšenými úrokovými sazbami na hypotékách, kdy na průměrný byt v Praze 6.500.000 Kč (vlastní zdroje 20%, hypotéka 5,2 mil. Kč a dřívější úrokovou sazbu byla splátka 19.194 Kč / měs., tak nyní klienti zaplatí (při úroku 6,7%) 33.554 Kč / měs., 14.360 Kč měsíčně NAVÍC) prostě lidé nyní nedosáhnou, příjem na zmíněnou hypotéku musí být alespoň 74.564 Kč měsíčně čistého! Takže mezi další zájemce o pronájem jsou lidé, kteří si vlastní bydlení prostě nemůžou dovolit.
    • Kdo jsou tedy nový zájemci o pronájem
      • Lidé kteří nemají na vlastní bydlení, díky zvýšeným cenám
      • Lidé z Ukrajiny – cca 300.000 nových zájemců
      • Lidé, kteří si díky energetické krizi nebudou moci dovolit vlastní bydlení
      • Lidé, kteří po refinancování nebudou mít na splátky hypoték
    • Ceny rezidenčního bydlení
      • Jak zmiňují výše, tak úrokové sazby míchají s kartami a zájemců o byty na bydlení 2kk a větší je prostě mnohem menší zájem. Vezměte v úvahu příklad z nájmů, kdy na byt za 6,5 mil. Kč (panelákový byt 3kk/3+1/4kk) budete měsíčně platit 33.554 Kč splátku a k tomu zhruba 6-10 tis. Kč měsíčně za poplatky, v průměru tedy 41.554 Kč! Medián průměrné hrubé mzdy v ČR (ve 2Q 2022) je cca 35.285 Kč, což je 28.681 Kč čistého. Také Vám to nevychází?! Věřte je nás víc ????…
      • Tohle všechno zapříčiní zlevnění (ve větších městech Praha, Brno…) a v ostatních částech i možná větší zlevnění rezidenčního bydlení. Vydělají tak na tom ti, kteří šetřili a budou kupovat z vlastních peněz. V tomto případě se prostě nevyplatí čekat pokud potřebuji nebo chci prodávat.
    • Investiční nemovitosti
      • Jsou to především ty nemovitosti, které dávají ekonomický smysl s delším horizontem a cena je příznivá i nyní. Tady hraje roli, cena, lokalita a celkově konkurence v nájmech a prodejích. Do hry také vstupuje to zda v dané lokalitě bude do budoucna nějaká další výstavba apod. Ale pokud nemovitost splňuje faktory pro investici, bude se prodávat stejně dobře jako kdykoliv jindy. Především menší byty s dobrými podmínkami budou možná i lehce zdražovat, protože spoustu lidí nyní zvažuje kam vložit peníze, které „požírá“ rekordní inflace
    • Luxusní nemovitosti
      • V případě luxusních nemovitostí se také nic moc nemění, protože jejich cenovky zpravidla začínají na 15 milionech + je jasné, že kupující tolik peníze neřeší a spíše hledají vhodnou nemovitost kde chtějí bydlet/rekreovat. Tyto nemovitosti si vždy hledaly kupce déle, díky zúžené poptávce (jen top affluent klientela).

Celkově tedy krize nejvíce zasáhne běžné domácnosti ☹. Inflace zdražuje i potraviny a prostě celkově chod domácností i mimo platby za bydlení. Je tedy otázkou jak moc se trh zastaví.

Jak to bude vypadat dál?

Dle mého názoru trh začne nejvíce zastavovat na podzim, kdy bude větší panika okolo dodávek plynu a energií celkově. Vláda sice přišla se stropem na energie, ale oproti evropskému průměry, máme ty stropy ještě fakt vysoké. V zimě se pak trh, myslím, skoro zastaví, každý se bude bát jak to vlastně všechno bude, protože zde budou naplno rozběhnuté všechny zvýše zmíněné problémy a nejvíce právě ten „pojič“ INFLACE, který nám všechno pořádně zdraží ☹. Přesto si myslím, že na jaře se začne všechno vylepšovat, snad i ti Rusové pojedou domů z Ukrajiny a celkově se začneme pomalu (velmi pomalu) vracet aspoň na dohled k normálu. Dle konzultace s velmi zkušenými analytiky z velkých bank v ČR věříme, společně s nimi, že do dvou až tří let se svět zase uklidní a budeme si všichni užívat toho krásného co tady máme, včetně vlastních nemovitostí ????

Přeji Vám všem do této doby pevné nervy a pořádnou dávku štěstí, Honza

Pár tipů na závěr -.-

• Pokud chcete prodávat, nechte si profesionálně necenit Vaši nemovitost s ohledem na současnou i budoucí (na 3 měsíce dopředu-odhadnout) cenu se kterou půjdete na trh.
  • PROFI ODHAD
• Dobře zkonzultujte strategii prodeje Vaší nemovitosti a to nejen cenovou ale i marketingovou, žijeme v 21. století a byla by ostuda nepoužit všechny možnosti, které máme
  • INFORMACE K MOŽNOSTEM MARKETINGU
• Nechte si říci zkušenosti realitního makléře z poslední doby, určitě teď něco prodává/prodával
  • INFORMACE K SOUČASNÝM NEMOVITOSTEM
• Sami si musíte dobře rozmyslet, jestli je nyní ten správný čas a především si uvědomit, že makléř není kouzelník a skvělý makléř dělá maximum, ale za ceny, které nyní už nejsou reálné prostě neprodá nikdo ☹