Investice do nemovitostí, jsou sejf nebo save?

Jan Chundela

- 07.08.2024

Investice do nemovitostí

K téhle myšlence mě přivedly dnešní (resp. už páteční) novinové články o propadu akciového trhu de facto po celém světě. Lavina se nám začala spouštět v Japonsku, ale tlačítko bylo jako vždycky v Americe, protože tam stoupla nezaměstnanost a tím i obava o ekonomiku. Více lidí bez práce znamená méně peněz v oběhu, firmy méně prodávají, což vede ke ztrátě hodnoty a menším ziskům. Akcionáři proto začali své pozice opouštět a tím se propad urychlil. I věštec z Omahy (ano, Warren Buffet) si nachystal trochu peněz (cca 277 miliard USD – asi 5,94 bilionu Kč) na nákupy ve slevě, takže predikuje menší problém…

 

A proto si říkám, že nemovitosti prostě nejsou špatná investice. Co se vám může stát nejhoršího? No, zbyde vám byt. Podle mě budou lidi chtít bydlet pořád, a pokud se s tím spojí nějaká další ekonomická recese, na vlastní bydlení dosáhne ještě méně lidí než v posledních letech. To znamená větší poptávku po nájemním bydlení, což je pro vlastníky nájemních bytů určitě dobrá zpráva.

 

Pokud si kupujete byt na investici, musíte počítat se zhodnocením jak z nájmu, tak z nárůstu hodnoty nemovitosti, protože to pak dělá to ROI (Return on Investment – Návratnost investice). Samozřejmě je tu spousta lidí, kteří si pořizují byty tzv. na páku a půjčují si od bank. Většinou sází na to, že nájem bude pokrývat splátku hypotéky, což v některých případech může, ale dnes to tak většinou není a investor musí počítat, že do investice bude muset sám pravidelně přidávat. Je to vlastně druh podnikání, takže bychom se k tomu měli tak stavět a počítat celkové cashflow (tok peněz) našeho záměru a vědět, zda to zvládneme i v případě, že „firma“ – byt nebude chvíli vydělávat. Z vlastních zkušeností vím, že to je minimálně a pokud s tím dopředu počítám, nejsou 1 nebo 2 měsíce problém. Mně osobně se zatím nestal ani ten jeden a byt s chatou mám pronajaté 100 % investičního času, tedy zatím 😊.

 

Pokud to ale srovnám s investicemi do akcií, tam se může stát opravdu cokoli a máte minimální šanci na to pružně reagovat (viz. situace z posledních dní) a také ji přímo ovlivnit. U nemovitostí je spousta věcí, které mohu ovlivnit. Například za covidu se dávaly slevy na nájmy, které se pak zvedaly, a přestože pak bylo nájemné vyšší, více než 80 % všech nájemníků to akceptovalo a v bytech jsou dodnes.

 

Určitě si můžeme potvrdit, že koupí nemovitosti ukládáme své peníze velmi dobře. Záleží, kde si nemovitost vybírám, tím mohu zvýšit možnost výdělku, ale také ztráty. Jak se v našem oboru říká, LOKALITA, LOKALITA a zase LOKALITA! Pak také stav nemovitosti, vztahy v domě, sousedi, stav SVJ a další věci, které se musí objektivně zhodnotit, protože není všechno zlato, co se třpytí. Proto určitě doporučuji při výběru investiční nemovitosti zvolit i vhodného realitního specialistu, který vám v tomhle poradí.

 

Abych to shrnul, za mě jsou nemovitosti dobrý sejf a při správném výběru jsou i save (bezpečné 😉). Na závěr vám ještě ukážu dva příklady konkrétních nemovitostí, jak to může vypadat.

 

Byt 2+kk / 63 m2 / v nově zrekonstruované budově (včetně bytů) – nákup od developera na Praze 4

Cena – 7.930.000 Kč

Dodatečné náklady (částečné vybavení – kuchyně / pračka) – 200.000 Kč

Celkem – 8.130.000 Kč

 

V této lokalitě lze byt pronajmout bez problémů za 21.500 Kč + poplatky.

  • Celkový roční výnos z nájmu: 258.000 Kč

ČNB predikuje růst ceny nemovitostí o cca 5% ročně, protože se jedná o Prahu budu se toho držet

  • Zvýšení ceny nemovitosti o 5%: 396.500 Kč

Celková návratnost investice v prvním je 654.500 Kč, což je 8% za rok!

 

 

Byt 3+kk / 63 m2/ po kompletní rekonstrukci – nákup od developera v Litoměřicích

Cena – 3.169.000 Kč

Dodatečné náklady – 25.000 Kč

Celkem 3.194.000 Kč

 

V této lokalitě lze byt pronajmout bez problémů za 15.000 Kč + poplatky.

  • Celkový roční výnos z nájmu: 180.000 Kč

ČNB predikuje růst nemovitostí o cca 5% ročně, protože se jedná o Litoměřice, snížím výnos dle odhadů bank koeficientem 0,4.

  • Zvýšení ceny nemovitosti o 2%: 63.380 Kč

Celková návratnost investice v prvním roce je 243.380 Kč, což je 7,6% za rok!

 

Vše jsem počítal při platbě v hotovosti. Pokud byste se někdo chtěl pobavit o možnost s hypotékou, tak si můžeme dát kávu v Praze a probrat to 😉.

nemovitosti

kdo jsem?

Bc. Jan Chundela, MRE

tel.: 773 998 265
e-mail: jan@chundelareality.cz

Holečkova 777, Praha 5 – Smíchov

Potřebujete pomoct s prodejem nemovitosti?

potřebujete poradit? napište mi.

13 + 8 =

další články

Digitalizace stavebního řízení?

Digitalizace stavebního řízení?

Digitalizace stavebního řízení po česku... S kritikou se setkáváme všichni a je důležité ji přijímat konstruktivně. Dnes se však musím podělit o situaci, která si zaslouží pozornost. Ministerstvo pro místní rozvoj čelí otázkám ohledně přípravy...

číst více
Hypotéka není sranda

Hypotéka není sranda

Hypotéka není sranda Dneska se budu věnovat téma hypoték, protože jsme v posledních měsících měli pár zajímavých případů. Prvně bych chtěl upozornit, že během sjednání hypotéky se může se stát spoustu věcí a proto je důležité si vybrat odborníka,...

číst více
Pronájem není sranda?

Pronájem není sranda?

Pronájem bytu není sranda! V poslední době se často potýkám s problémy v pronájmech z obou stran. Na straně pronajímatelů vidím, že někteří z nich pronajímají své byty bez pomoci realitní kanceláře, aby ušetřili na provizích. Používají k tomu...

číst více