Investice do nemovitostí
K téhle myšlence mě přivedly dnešní (resp. už páteční) novinové články o propadu akciového trhu de facto po celém světě. Lavina se nám začala spouštět v Japonsku, ale tlačítko bylo jako vždycky v Americe, protože tam stoupla nezaměstnanost a tím i obava o ekonomiku. Více lidí bez práce znamená méně peněz v oběhu, firmy méně prodávají, což vede ke ztrátě hodnoty a menším ziskům. Akcionáři proto začali své pozice opouštět a tím se propad urychlil. I věštec z Omahy (ano, Warren Buffet) si nachystal trochu peněz (cca 277 miliard USD – asi 5,94 bilionu Kč) na nákupy ve slevě, takže predikuje menší problém…
A proto si říkám, že nemovitosti prostě nejsou špatná investice. Co se vám může stát nejhoršího? No, zbyde vám byt. Podle mě budou lidi chtít bydlet pořád, a pokud se s tím spojí nějaká další ekonomická recese, na vlastní bydlení dosáhne ještě méně lidí než v posledních letech. To znamená větší poptávku po nájemním bydlení, což je pro vlastníky nájemních bytů určitě dobrá zpráva.
Pokud si kupujete byt na investici, musíte počítat se zhodnocením jak z nájmu, tak z nárůstu hodnoty nemovitosti, protože to pak dělá to ROI (Return on Investment – Návratnost investice). Samozřejmě je tu spousta lidí, kteří si pořizují byty tzv. na páku a půjčují si od bank. Většinou sází na to, že nájem bude pokrývat splátku hypotéky, což v některých případech může, ale dnes to tak většinou není a investor musí počítat, že do investice bude muset sám pravidelně přidávat. Je to vlastně druh podnikání, takže bychom se k tomu měli tak stavět a počítat celkové cashflow (tok peněz) našeho záměru a vědět, zda to zvládneme i v případě, že „firma“ – byt nebude chvíli vydělávat. Z vlastních zkušeností vím, že to je minimálně a pokud s tím dopředu počítám, nejsou 1 nebo 2 měsíce problém. Mně osobně se zatím nestal ani ten jeden a byt s chatou mám pronajaté 100 % investičního času, tedy zatím 😊.
Pokud to ale srovnám s investicemi do akcií, tam se může stát opravdu cokoli a máte minimální šanci na to pružně reagovat (viz. situace z posledních dní) a také ji přímo ovlivnit. U nemovitostí je spousta věcí, které mohu ovlivnit. Například za covidu se dávaly slevy na nájmy, které se pak zvedaly, a přestože pak bylo nájemné vyšší, více než 80 % všech nájemníků to akceptovalo a v bytech jsou dodnes.
Určitě si můžeme potvrdit, že koupí nemovitosti ukládáme své peníze velmi dobře. Záleží, kde si nemovitost vybírám, tím mohu zvýšit možnost výdělku, ale také ztráty. Jak se v našem oboru říká, LOKALITA, LOKALITA a zase LOKALITA! Pak také stav nemovitosti, vztahy v domě, sousedi, stav SVJ a další věci, které se musí objektivně zhodnotit, protože není všechno zlato, co se třpytí. Proto určitě doporučuji při výběru investiční nemovitosti zvolit i vhodného realitního specialistu, který vám v tomhle poradí.
Abych to shrnul, za mě jsou nemovitosti dobrý sejf a při správném výběru jsou i save (bezpečné 😉). Na závěr vám ještě ukážu dva příklady konkrétních nemovitostí, jak to může vypadat.
Byt 2+kk / 63 m2 / v nově zrekonstruované budově (včetně bytů) – nákup od developera na Praze 4
Cena – 7.930.000 Kč
Dodatečné náklady (částečné vybavení – kuchyně / pračka) – 200.000 Kč
Celkem – 8.130.000 Kč
V této lokalitě lze byt pronajmout bez problémů za 21.500 Kč + poplatky.
- Celkový roční výnos z nájmu: 258.000 Kč
ČNB predikuje růst ceny nemovitostí o cca 5% ročně, protože se jedná o Prahu budu se toho držet
- Zvýšení ceny nemovitosti o 5%: 396.500 Kč
Celková návratnost investice v prvním je 654.500 Kč, což je 8% za rok!
Byt 3+kk / 63 m2/ po kompletní rekonstrukci – nákup od developera v Litoměřicích
Cena – 3.169.000 Kč
Dodatečné náklady – 25.000 Kč
Celkem 3.194.000 Kč
V této lokalitě lze byt pronajmout bez problémů za 15.000 Kč + poplatky.
- Celkový roční výnos z nájmu: 180.000 Kč
ČNB predikuje růst nemovitostí o cca 5% ročně, protože se jedná o Litoměřice, snížím výnos dle odhadů bank koeficientem 0,4.
- Zvýšení ceny nemovitosti o 2%: 63.380 Kč
Celková návratnost investice v prvním roce je 243.380 Kč, což je 7,6% za rok!
Vše jsem počítal při platbě v hotovosti. Pokud byste se někdo chtěl pobavit o možnost s hypotékou, tak si můžeme dát kávu v Praze a probrat to 😉.
